是时候降低海外买房的期望值了。

过去几年,“中国的购买力”一直是许多国家房地产价格上涨的“驱动力”之一,但最近,一些机构警告称,欧洲和澳大利亚的房价被高估了,即使在房价相对合理的美国,房地产价格的上涨也会放缓。

海外买房的趋势不可阻挡,但或许是时候降低预期了。

小心。这些地方的房价已经过热。早在去年10月底,世界著名投资机构瑞银(UBS)就公布了其对全球房价的看法。

瑞银指出,伦敦的房地产市场是欧洲估值最高的市场,也是全球房地产泡沫风险最大的城市。悉尼在估值过高的市场中排名第三。日本的东京和加拿大的温哥华也被高估了。

伦敦是中国高净值投资者最喜欢的目的地。

2014年,在海外投资者的推动下,伦敦房价上涨了11%。

目前,一栋普通的伦敦房子需要50万英镑,超过了大多数伦敦人的承受能力。

英国领先的房地产公司第一太平洋戴维斯预测,伦敦的房价增长将放缓。

在瑞银的排名中,悉尼是仅次于伦敦和香港的全球第三大估值过高的房地产市场。

苏格兰皇家银行持有类似的观点。

该行在2014年发出了不止一个声音,指出澳大利亚房地产市场可能面临调整。

有趣的是,2014年8月之后,悉尼的房价经历了一轮下跌,这似乎诠释了瑞银的结论。

11月,悉尼房价下跌1.4%,为五年来最大跌幅。

与此同时,悉尼成功拍卖的房屋数量也降至三年来的最低点。

一只蝴蝶在亚马逊雨林扇动翅膀,可能会给德克萨斯州带来龙卷风。

蝴蝶效应无处不在。

中国6月中旬的“股市崩盘”导致“中国需求”大幅下降,成为悉尼、墨尔本等城市房价下跌的导火索。

另一场“旋风”源于2015年8月11日人民币汇率中间价形成机制调整后几天内人民币大幅贬值,以及中国政府收紧外汇管制。

一位经常往来各国金融机构的高管的个人经历是,在8月11日前,银行不会询问限额低于5万美元的海外消费。然而,在那之后,银行会立即打电话询问稍微大一点的消费。如果手机三次未接通,用于外汇消费的银行卡将被冻结。

然而,即使没有“中国因素”的影响,悉尼和墨尔本的房地产上升趋势也可能会结束,至少上升趋势会有所缓解。

去年12月初,一家澳大利亚非政府组织报告称,墨尔本4.8%的房屋位于a 空州,许多房东放弃了他们的租金收入,专注于房产升值。

这是过去三年澳大利亚房价持续上涨的结果。

以悉尼为例。截至2015年10月的三年里,悉尼的平均房价上涨了47%,达到100万澳元左右。

悉尼的房价已经超过了伦敦。

然而,一个新的故事已经开始。

根据房地产研究机构CoreLogic公布的数据,去年12月初,澳大利亚八个首都城市中的五个城市房价下跌,去年11月所有首都城市房价指数均下跌1.5%。

当然,也有投资机构认为澳大利亚房价仍会上涨,但涨幅会回落。

汇丰银行首席经济学家保罗·布洛姆(PaulBloxham)认为,2016年悉尼独立住宅价格将上涨5%-9%,而墨尔本和布里斯班将上涨4%-8%。

与上述国家相比,美国房价“容易接近”。

瑞银和德意志银行都认为,与上述被高估的城市相比,即使是美国的纽约,房价也更合理。

芝加哥在上次经济危机中房价下跌幅度最大,据信芝加哥房价仍在上涨。

经济学家预测,2016年美国房价可能上涨3%左右,增幅将放缓。

但是对于那些想在美国买房的人来说,现在还不算太晚。

新兴移民国家崛起,成本效益高尽管房价高,中国的高净值人群仍然集中在全球金融中心,金融城市如纽约、新加坡、伦敦和东京仍然是富裕中国人理想的购房目的地。

然而,一些成本效益更好、护照含金量高的非传统流行国家也越来越受欢迎。

Jessie是北京某传媒公司的广告总监,2015年10月份,她如往年一样,在欧洲度过了一个愉快的国庆假期。杰西是北京一家媒体公司的广告总监。2015年10月,她像往常一样在欧洲度过了一个愉快的国庆节假期。

与往年不同,她还参观了西班牙的房子。

是的,她确实打算在西班牙买栋房子。

她已经在北京拥有两套房子,因此她的财富迅速增加。

现在,一向重视生活质量的她正计划“逃离北京的雾霾”,并在未来某个时候定居国外。葡萄牙和西班牙等国家容易移民,可以通过买房获得身份,这些国家都在她的候选人名单上。

在西班牙,如果你投资50万欧元,你就可以移民。

这项政策吸引了许多中国百万富翁到西班牙买房。

中国人在西班牙购买了1500多套房子,占2014年西班牙总销售额的25%以上。

2015年11月底释放的2015年家辉移民?胡润中国投资移民白皮书(以下简称“白皮书”)显示,2015年,在“最受青睐的移民和全球购房者中,有7个国家新上市,葡萄牙、西班牙等投资移民时可以投资当地房地产的国家赫然在列。

另一个新列出的目的地是新兴移民国家,如安提瓜、圣基茨和马耳他。

这些国家仍然需要改善其经济、教育、基础设施和生活质量。他们吸引中国人的原因是因为他们移民门槛低、处理时间短、手续简便、护照含金量高、税收优惠等明显优势,而且他们的整体性价比非常高。

另一个值得注意的变化是,儿童教育已经成为海外投资的最大推动力。

这可能意味着拥有高质量教育资源的国家在未来仍将受到中国人的追捧。

白皮书显示,儿童教育已经取代分散风险成为海外投资的最大驱动力,占28%,分散风险和投资移民分别占20%。

这解释了为什么许多美国城市已经成为中国人投资自己住房的首选。

杰克是上海的全职妻子,她对此有亲身经历。

2015年7月和8月,她带着10岁的女儿和一个“妻子小组”去美国旅行了一个月。

杰基说,“妻子小组”主要是一所双语学校的家长对美国的访问,实际上是家访。

他们都计划将来某个时候送他们的孩子去美国学习。

美国是世界上教育最发达的国家之一,也是中国学生出国留学的首选。仅在2014-2015学年,在美国学习的中国学生人数就超过30万。

上述投资移民调查还显示,房地产仍然是最受欢迎的海外投资类型,占36%,42%的受访者计划在未来三年投资海外房地产。

中国购房者海外购房的主要目的是自住,占58%,仅占投资的27%。

受访者在这方面平均投资507万元。

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