[水皮会谈]中国的房地产市场,泡沫?!

今天的主题:中国的房地产市场,泡沫?!香港房价暴跌令内地担心,第一个月是一年中的第一年,新年是新的一年。

春节刚过,香港地政总署拍卖的一块土地因价格异常低廉而备受关注。

香港新界的住宅用地约为107,100平方米,总成交价格为23亿港元,底价不到20,000港元,相当于不到17,000元/平方米。

香港地价的急剧下跌让人们哭泣。

如果我们从去年年底的背景来看这笔交易,这可能并不奇怪。去年底,香港房价下跌了约9%。投资银行界对香港今天的房价仍不乐观,预计房价将下跌10%左右。

如果香港房价开始泡沫化,与香港隔着一条河的深圳房价会走向何方?过去一年,深圳房价持续飙升,涨幅高达30%至40%,与香港持平。

现在香港房价暴跌,深圳房价会跟着下跌吗?北京的房价应该上涨还是下跌?二线城市的房价该怎么办?我无法想象其他城市的房价会是什么样子。

传统指标衡量中国内地房地产是否存在泡沫。业内普遍认同一个标准,即房地产总市值与国内生产总值的比率。

以日本为例。1989年,日本经济泡沫达到顶峰。

当时,日本的房地产总市值约为6万亿美元,国内生产总值超过3万亿美元,比例约为2。

此外,在美国,当2007年次贷危机发生时,美国房地产总市值与国内生产总值总市值的比率约为1.7。

1997年,在香港房地产市场崩溃之前,房地产市场总值与本地生产总值的比率约为1.5。

现在,香港房地产市场总值再次达到2.6万亿美元左右,国内生产总值不足3000亿美元,比例为9。

日本和美国在这一比例达到2时崩溃,香港也在上次达到1.5时崩溃。

现在香港的比率已经达到9,而且还没有崩溃,所以水皮认为这个指标在像香港这样的城市或城邦中的适用性存在疑问。

让我们先撇开香港的情况,用这个指标来分析内地的情况。

根据官方公布的数据,全国房价均价约6000元/平方米,城镇居民人均30平米,城市人口约7亿,相乘得出全国房地产市场总市值在135亿左右,GDP约67万亿,比值为2。根据官方数据,全国平均房价约为6000元/平方米,城市居民平均30平方米,城市人口约为7亿。按倍数计算,全国房地产市场总市值约为135亿,国内生产总值约为67万亿,比例为2。

取消库存的基本原因是为了降低房价。我们可以说,我们的房地产应该处于泡沫阶段。这应该是毫无疑问的,没有人反对。否则,清除库存不会成为各国领导人反复讨论的话题。

房地产库存是多少?根据国家统计局发布的数据,去年中国的销售面积为6.8亿平方米。怎么说呢,这个数字和我们的感觉不完全一样,因为这只是存货的一部分,既有房屋的销售面积和正在建设的房地产面积。

中国社会科学院公布的数据可能更准确。

在中国社会科学院2015年12月发布的《2015-2016年中国住房发展报告》中,我们可以看到中国目前有4.2585亿套现有住房可供出售。未售出拍卖行总存量为35.7亿,房地产总存量达到39.96亿。

北京师范大学教授钟伟计算出库存数字为50亿平方米。这个数字看起来更可靠,清除库存的任务也很艰巨。

央行近日发布最新指引,首次购房首付款由30%下调至25%,在此基础上,各地可决定是否再下调首付款5%,换言之,首付款比例实际上由30%下调至20%。

然而,水皮认为,如果他真的想去炒股,那也是由于房价的下调。

事实上,只有当房价下跌时,库存才能真正消化。

房价很高,所以我希望每个人都能消化这支股票。我没有精力。热点:李彦宏和龚宇联手下棋百度是爱奇艺的最大股东,拥有爱奇艺约80%的股份。

第一年5日,百度CEO李彦宏和爱奇艺CEO龚宇共同向董事会提出了一项不具约束力的收购百度所持爱奇艺股份的提案。

李彦宏和龚宇以28亿美元的价格通过管理层收购的方式从上市公司回购股份,这是一种私有化模式。

这看起来像是一个左撇子在转右手,但实际上这是一个自私自利的问题,每个人都很开心。

消息一传出,在美国上市的百度股价就上涨了8.1%,因为百度卸下了Aiqiyi的包袱。

虽然Aiqiyi在国内视频网站上相当突出,但一直处于亏损阶段,每年亏损30亿元。

爱奇艺脱离百度,并考虑了很长时间,以便在战略性新兴板块上市。

此前,百度控制了iQiyi。百度在海外上市,是一家VIE结构的公司。如果VIE框架不拆除,百度的iQiyi就不能在a股上市,因为其股票中有太多的外资。

在这里,让我向你解释VIE的结构是什么。

VIE结构是可变利益实体的简称。这是一种逃避政府控制的平行企业结构,因为电信、媒体和科技行业的一些政府项目禁止或限制外国投资者投资,这些领域的企业发展需要外国资本、技术和管理经验。

具体来说,拟在海外上市的境内公司将在海外设立一家平行的离岸公司,以该离岸公司为未来上市或融资的主体,并通过契约关系进行控制,而境内公司将主要从事公司业务经营,最终实现最初限制或禁止外国投资者间接投资的领域。

VIE直言不讳地说,这是一种利益交换。国内许多互联网上市公司都有这种结构。

英美烟草、新浪、搜狐和网易是一样的。

爱奇艺已经私有化,事实上,它希望在a股上市,特别是上海战略新兴板。

上海战略性新兴市场有四个上市标准。不管怎样,它绕过了必须盈利的观点。

因此,如果亏损的爱奇艺能够在中国上市,将会给我们的投资理念带来很多挑战和变化,然后我们就会知道结果。

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